LA PRIMA DE OPCION OPERACION FISCALMENTE AUTONOMA

 

La prima y el precio son dos ventanas que miran al mismo sitio, pero diferentes

El recurrente había otorgado una opción compra sobre una finca, y la operación incluía el pago de una prima de opción.

La prima de opción es el precio que satisface al propietario el interesado en la compra, para que éste se obligue a la venta a su favor en los términos que pactan en la opción de compra.

La sentencia de instancia ya refería el camino andado por la doctrina jurisprudencial a este respecto, que en 2012 entendía que la prima de opción era un incremento patrimonial; en el fondo uniéndose al precio del ejercicio, si bien en 2015, en unificación de doctrina,  el Tribunal Supremo entró a conocer esta cuestión de nuevo para dar la respuesta contraria, concluyendo que: 

"La concesión de una opción de una opción de compra sobre un inmueble, supone un ejercicio y limitación del"ius disponendi" de su titular, que representa una alteración en la composición del patrimonio del propietario del bien, situación susceptible de ser incluida en el concepto de alteración patrimonial de la previsión normativa del IRPF, por lo que la renta obtenida es una ganancia patrimonial que tributa de manera independiente a la que, en su caso, sea posterior alteración patrimonial devengada con ocasión de la venta."

Esta doctrina es reiterada, para concluir:

"La jurisprudencia, en definitiva, considera que no existe, propiamente, coste de adquisición o mejora alguna que considerar a los efectos de la cuantificación de la correspondiente ganancia, pues la alteración patrimonial que se produce no deriva de una previa adquisición, sino de la propia constitución del derecho de opción cuando media prima, de suerte que de no mediar ésta (elemento accesorio en la relación jurídica obligacional que nace) no se produce una alteración patrimonial con efectos fiscales en su consideración de pérdida patrimonial, 

sino que solo cabe identificar como ganancia patrimonial el precio que se percibe directamente vinculado a la propia conservación del inmueble, a su no disposición o transmisión en un tiempo determinado y a facilitarla futura formalización, en su caso, de la venta."

STS 3731/2020